Close

ארץ הצבי

החברה להתחדשות עירונית

אודותינושיטת העבודה

אודותינו

ארץ הצבי – התחדשות עירונית

חברתנו עוסקת במתן מגוון פתרונות לכל ההיבטים של יציאה לדרך בפרויקט התחדשות עירונית, ריכוז מכרזי יזמים, בדיקות כדאיות, צמוד של דיירי הבנין מתחילת התהליך ועד סופו, ליווי משפטי, עזרה בתכנון הדירות החדשות, עזרה במציאת דירות חלופיות לדיירים בזמן בניית הפרויקט במידה ויש צורך, שמירה על האינטרסים של הדיירים מול היזם הנבחר.

חזון החברה

ארץ הצבי רואה בהתחדשות העירונית הזדמנות לשיפור המרחב הציבורי ויצירת איכות חיים במרכזי הערים. החברה רואה עצמה שותפה מלאה ליצירת מרחב ציבורי איכותי, נגיש ועמיד לאורך זמן. החברה מתחייבת לפעול בהגינות וביושר אל מול הדיירים, להעניק להם את השירות המקצועי ביותר, בגובה העיניים, תוך שיתוף פעולה מלא והדוק עד לאכלוס הדירות. החברה מתחייבת לשמור על זכויות הדיירים ולפעול בכל דרך על מנת להשביח את הנכס שבבעלותם.

ליווי משפטי

בחירת עורך דין מתאים שייצג את דיירי הבנין היא אחת ההחלטות החשובות בהצלחתו של הפרויקט. לחברתינו נסיון רב מול מספר משרדי עורכי דין מהמובילים בישראל בהתחדשות עירונית ומטרתינו להתאים לדיירים את המשרד הנכון שייגן עליהם ועל זכויותיהם לפי היקף הפרויקט.

ליווי דיירים

משלב בדיקת כדאיות הפרויקט ועד לבדיקת התמורות האפשריות לכל דייר בבנין, חברתינו דואגת לשמור על זכויותיהם של הדיירים מתוך הבנה שפרויקט התחדשות עירונית יקום וייפול על הצלחתו קודם כל בעיני הדיירים ועל כן הדגש העיקרי של חברתנו הוא על מתן שרות מקצועי ורציף לדיירים.

פרויקטים

הרצליה פיתוח

Maron Court

פרויקט וילות יוקרתי בהרצליה פיתוח

משעול ספראי 5 רמת גן

פרוייקט תמ״א 38/2

הריסה ובנייה חדשה של 20 יח' דיור

שרת 58 תל אביב

פרויקט תמ"א 38/1

תוספת 2 קומות+חנייה +מרפסות ומחסנים

תהליך העבודה

ארץ הצבי החברה להתחדשות עירונית מציבה סטנדרטים חדשים בתחום ליווי פרויקטים חדשים בשיטת ABC

A
התחלה

עזרה בבחירת נציגות ועורך דין מלווה לפרויקט

b
תחנה 1

מכרז יזמים פתוח בו הנציגות וככל הדיירים בבנין בוחרים ביזם המתאים

C
תחנה 2

ליווי הדיירים במהלך הבניה כולל מציאת דירות חלופיות במידת הצורך

D
סיום

קבלת המפתח לדירה החדשה

תמ"א 38

מהן הבדיקות העיקריות שאתם צריכים לעשות כדי לברר אם הפרויקט שלכם יכול להשתתף בהליך של התחדשות עירונית? ריכזנו בשבילכם 3 שלבים קריטיים שיעזרו לכם לדעת איך מתחילים תמא ברגל ימין.
לא מעט פרויקטים של תמ”א 38 לא מצליחים לצאת לפועל בגלל מכשולים שעלולים לצוץ כבר בתחילת הדרך של התהליך. ישנם מספר צעדים בסיסיים שאתם צריכים לעשות, כדי להפיח חיים בפרויקט שלכם.

צעד ראשון

בצעו בדיקה בסיסית וקבלו הסכמה ראשונית

תנאי הסף כדי לענות על השאלה איך מתחילים תמא 38, הוא לבדוק האם הבניין שלכם נבנה לפני שנת 1980. רק בניינים שהוקמו לפני שנה זו, מאושרים על ידי הרשויות לביצוע פרויקט התחדשות.

לאחר בדיקה בסיסית זו, חשוב לבדוק האם רוב הדיירים מסכימים בכלל שהבניין יעבור תמ”א 38. כדי לחזק את המבנה, חייבים לוודא שיש הסכמה של לפחות 66% מבעלי הזכויות בדירות של הבניין. במידה שאתם מעוניינים לקחת חלק בעסקת פינוי-בינוי, תצטרכו כבר רוב גדול יותר, של 80% מבעלי הזכויות.

הגעתם לרוב? ברכות. כעת עליכם להחתים את הדיירים על טופס הסכמה לביצוע הפרויקט. לא הצלחתם להחתים את הרוב הנדרש? זכרו שאפשר גם לטפל בסרבני חתימה

צעד שני

בחרו אנשי מקצוע שילוו אתכם בתהליך

כמו בכל עסקת נדל”ן, חשוב שתבחרו בעורך דין שילווה אתכם בפרויקט המתוכנן, החל מהיום הראשון ועד ליום האחרון של הפרויקט. במקביל החליטו על היזם של הפרויקט. יתכן מאוד ותרצו לקבל הצעות ממספר יזמים – וזה לגיטימי.

חשוב לזכור, לפני שאתם בוחרים את היזם שלכם, לבדוק היטב את הרזומה המקצועי שלו, את בקיאותו באזור מגוריכם, מהי יכולתו הביצועית והגב הכלכלי שהוא מביא איתו וכדומה. מומלץ גם לסייר בפרויקטים שביצע או שהוא עובד עליהם בימים אלה כדי להתרשם. רק מי שמסוגל להוכיח את עצמו, יוכל לעמוד בציפיות שלכם ולהביא לתוצאה איכותית ומרשימה, כפי שמגיע לכם.

צעד שלישי

עברו על ההסכם, בדקו את התכניות וצאו לדרך

לאחר החלפת טיוטות בין עורכי הדין, וחתימה על ההסכם סופי, יש להגיש דיווחי מס שבח לרשויות המס. במקביל על היזם להגיש תכניות לעירייה כדי לקבל היתר בנייה, לאחר כמובן שתאשרו את תכנית הבנייה.
בשלב האחרון, לפני תחילת ביצוע העבודות, חשוב גם לוודא שקיבלתם את הערבויות הבנקאיות הנדרשות ושהוצגו בפניכם כל הביטוחים הנדרשים לביצוע הפרויקט בבניין שלכם. מומלץ להביא גם מפקח בנייה מטעמכם, כדי שיבדוק את העבודה באופן שוטף, ויוכל להגיש לכם דוח על העבודה המתבצעת.

תוכנית הרבעים

— תוכנית הרבעים של תל אביב —

תכנית הרובעים של תל אביב נוסחה ואושרה על מנת לקדם את פעילות ההתחדשות העירונית במרכז העיר תל אביב ולפשט את הליכי הרישוי, במקביל לשמירה על איכות החיים של התושבים הנוכחיים. בנוסף, התכנית שומרת על האופי האדריכלי של השטח אשר הוגדר על ידי ארגון אונסק"ו של האו"ם בתור אתר מורשת עולמי. התכניות חלות על מבנים המיועדים למגורים, אשר לא הוגדרו לשימור בתכנית השימור העירונית.

על מנת לעשות זאת, התכנית קובעת את מסגרת זכויות הבנייה המרביות למגורים ברובע 3 תל אביב וברובע 4 תל אביב. זכויות הבנייה נקבעו תוך שימור המאפיינים האדריכליים הייחודיים של העיר, יחד עם חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה, בהתאם לעקרונות תמ"א 38.

תכנית הרובעים של תל אביב נבעה מהצורך בחידוש המבנים הישנים ברובע 3 וברובע 4. חידוש המבנים כחלק מהתכנית מתאים את המבנים לסטנדרטים המודרניים של ימינו, על ידי הוספת חנייה, מעליות, שטחי שירות, מיגון מפני רעידות אדמה ומתקפת טילים.

עיריית תל אביב החלה לקדם את התכנית כבר לפני עשור, והתכניות הופקדו בנובמבר 2012. בתקופת ההפקדה, הציבור הרחב נחשף לתכנית והוגשו עשרות התנגדויות, מצד תושבים, מהנדס העיר וארגון אונסק"ו. הוועדה המחוזית מינתה את האדריכלית שרי קלאוס בתור חוקרת מיוחדת לבחינת ההתנגדויות, אשר הגישה את מסקנותיה באפריל 2014. בעקבות דו"ח החוקרת הוגשו התנגדויות למועצה לתכנון ובנייה, אשר פרסמה את החלטותיה. הוועדה המקומית הטמיעה את החלטות החוקרת והמועצה הארצית בהוראות מתוקנות של התכניות. בנובמבר 2015, ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, בראשות עו"ד משה גולן, אישרה את תכניות רובע 3 ורובע 4 תל אביב. תכנית רובע 3 אושרה סופית בתחילת 2018, והתכנית של רובע 4 אושרה סופית במאי 2018.

רובע 3

רובע 3 תל אביב מתפרש על שטח של כ-2,400 דונמים, ועל פי תכנית הרובעים, זכויות הבנייה ברובע מאפשרות הוספת של 8,000 יחידות דיור נוספות. הרובע מוגדר בין רחוב אבן גבירול במזרח, חוף הים במערב, נחל הירקון בכיוון צפון, ורחוב בוגרשוב מדרום. בין המקומות הנמצאים ברובע 3: מתחם הבימה, כיכר דיזנגוף, כיכר רבין, נמל ת"א ומתחם בזל. הרחובות המרכזיים הנכללים ברובע 3 הם פרישמן, בן יהודה, גורדון, ארלוזורוב (החלק המערבי), פרוג, ירמיהו, שדרות בן ציון, שדרות בן גוריון, שדרות נורדאו ושדרות ח"ן.

רובע 3 כולל כמחצית מהעיר הלבנה, המוכרזת בתור אתר מורשת עולמי של אונסק"ו, כך שקיימת הגבלת גובה לבנייה באזור, וזכויות הבנייה ברובע זה מצומצמות יותר. כתוצאה מכך, הפרויקטים ברובע 3 עם בעיקר תוספת בנייה לבניין קיים, באזורים אלו.

רובע 4

רובע 4 מתפרש על שטח של 2,825 מ"ר, והוא נמצא בשטח שבין רחוב אבן גבירול, נתיבי איילון, נחל הירקון ושדרות שאול המלך. בין היתר, נכללים בו כיכר המדינה, והרחובות ארלוזורוב (החלק המזרחי) ויצמן, ז'בוטינסקי, דרך נמיר, יהודה המכבי, שדרות דוד המלך ופנקס. שטח קטן מאזור ההכרזה של אתר המורשת של אונסק"ו נמצא גם ברובע 4.

רובע 4 הוא הרובע הבולט המרוויח מפרויקטים של תמ"א 38 בתכנית הרובעים, בעקבות זכויות הבנייה המוגדלות, אשר הופכות את הפרויקטים לכלכליים יותר. מדובר גם ברובע הנחשב המרווח ביותר בעיר, עם דירות בגודל ממוצע של 80-90 מ"ר. על פי תכנית רובע 4 תל אביב, ניתן להוסיף 5,100 דירות בתחומי הרובע, על פי צפי למימוש כ-50% מהפוטנציאל הכולל של יחידות הדירות.

מפת הרבעים

פינוי בינוי

עיקרי חוק פינוי בינוי והוראותיו

חוק פינוי בינוי של אזורי שיקום התשכ”ה 1965 – כבר משנות ה- 60 ממשלת ישראל הגתה את הרעיון של פינוי בינוי, מתוך צורך אמיתי לשקם שכונות מצוקה ישנות שנבנו בעשור שלאחר ההכרזה על הקמת מדינת ישראל. לפי חוק זה, המדינה יכולה להכריז על שיקום מבנים ואזורים שלמים, לתכנן את חידושם, ולפנות את הדיירים ממשכנם כדי לבנות אותם מחדש. כמו כן, החוק מסמיך את המדינה להעניק ליזמים ולקבלנים זכויות בנייה עודפות והטבות מס על מנת לעודד אותם לבצע פרויקטים מסוג זה. עם זאת, בפועל רק בשנת 1998, שנתיים לאחר הקמת ועדת אייגס במשרד האוצר שנועדה להסדיר את החוק, החוק הוכרז רשמית כמדיניות ממשלתית, ורק ב- 2001 יצא הפרויקט הראשון לדרך.

זכויות דיירים בהתחדשות עירונית

החוק מגדיר פרויקט פינוי בינוי כשטח שהוחלט לפנות באופן זמני את תושביו במטרה להרוס בו את המבנים הקיימים, ולבנות במקומם בנייני מגורים חדשים שיעמדו בתקנות הבנייה החדשות, ויכללו (לרוב) גם ממ”דים, חניות, מעלית ולרוב גם מחסן לכל דירה.לפי המדריך לזכויות דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, שפרסם משרד הבינוי והשיכון, בזמן שהדיירים מתגוררים בדירות חלופיות, היזם מממן את הוצאות הדיירים הכרוכות במעבר הדירה, את תשלומי שכר הדירה החלופית עד קבלת דירתם החדשה וכן את ההוצאות הכרוכות בהובלות לדירה החדשה. עם זאת, התשלום על הוצאות שוטפות כמו ארנונה, חשמל ומים –ימשיך להיות באחריות הדיירים.

חוק פינוי ובינוי (פיצויים)

המחוקק קבע שחייבים להשיג רוב גורף של דיירי הבניין המשותף על מנת להתחיל פרויקט פינוי בינוי. אך מה עושים במקרה שבו דיירים בודדים מתנגדים לקיומו? בדיוק לשם כך נחקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס”ו-2006, שלפיו אם דייר מסרב לעסקה, למרות רוב מיוחס של דיירי הבניין, הוא יישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה. בתיקון מס’ 6, התשע”ח 2018 שונה שם החוק לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי). במסגרת תיקון זה, החוק מפנה זרקור גם כלפי דיירים קשישים שמתנגדים לביצוע הפרויקט, ומחייב את היזם למצוא להם אלטרנטיבות ראויות. זאת במטרה למנוע מהם לשאת בהוצאות נזיקיות המוטלות על דיירים סרבנים.

סבירות לביצוע פרויקט פינוי בינוי

סיבת הגיל מצטרפת למגוון סיבות סירוב סבירות לביצוע העסקה, כגון: אם העסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית; אם אינה מותאמת למוגבלויותיו של אדם מסוים; אם לא הוצעו לדייר מגורים חלופיים במסגרת העסקה; אם לא הוצעו בטוחות הולמות לביצוע העסקה; או אם לדייר המסרב או לבן משפחה המתגורר עמו יש נסיבות אישיות מיוחדות, ההופכות את העסקה המוצעת לכלל דיירי המתחם לעסקה בלתי הגיונית או בלתי סבירה עבורו. במקרים אלה זכותם של הדיירים לסרב לביצוע הפרויקט.

מחירי הדירות
בתל אביב

בעקבות תכנית הרבעים

על אף שתכנית הרובעים של תל אביב מגדילה את היצע הדירות באזורי ביקוש, על פי ההערכות בשוק, כמות יחידות הדיור שיתווספו למאגר הדירות, לא תשפיע על ממוצע המחירים בעיר.

הסיבה לכך היא שפוטנציאל התוספת עומד על מספר אלפי דירות במסגרת תמ"א 38, אשר יצטרפו לעיר במהלך שני עשורים. קצב שכזה עומד על אחוז בודד מהיקף הדירות החדשות היוצאות לשוק בשנה, בחישוב הארצי. הביקוש לדירות בתל אביב, נכון להיום, הוא כה גדול, כך שהתוספת הנובעת מתכנית הרובעים של תל אביב צפויה 'להיבלע' במהירות על ידי השוק.

בנוסף, תכנית הרובעים יצרה מצב בו בעלי הדירות רוצים מצידם למכור את הדירות רק בסוף תהליך תמ"א 38, כדי לקבל את המחיר המרבי. מצד שני, הרוכשים לא רוצים לשלם תוספת למחיר על פוטנציאל בלבד. התוצאה היא שמספר העסקאות בתל אביב נמוך, כאשר כל הצדדים רוצים להגיע לעסקה הטובה ביותר עבורם.

עוד גורם המשפיע על מחירי הדירות בעקבות תכנית הרובעים, הוא העובדה שדירות שהיו הזולות ביותר בבניין, הופכות בסוף התהליך ליוקרתיות ביותר. למשל, דירה בקומה רביעית בלי מעלית בבניין ישן, היא ללא ספק הקומה הזולה בבניין. אך כאשר היא הופכת לדירה חדשה בקומה גבוהה בבניין עם חנייה ומעלית, היא הופכת לדירה היקרה ביותר. בעקבות זאת, דירות בבניינים עם אישור לתמ"א 38 מתומחרות כבר בהתאם לפוטנציאל העתידי שלהן.

תמ"א 38 בתל אביב

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה אושרה בשנת 2005 והביאה פוטנציאל גדול ליכולת ההוספה של יחידות דיור לשוק הנדל"ן באזורי ביקוש, מתוך מטרה להגן על הדיירים מרעידת אדמה, אך גם לווסת את עליית מחירי הדירות, ולספק מענה לרוכשים פוטנציאליים. עם זאת, במקום לווסת את מחירי הדיור, תמ"א 38 גרם לעלייה במחירי הדירות, בעקבת השיפור באיכות הדירה והבניין.

אחד הביטויים לתופעה שיצרה תמ"א 38 בולטים בתל אביב, ובמיוחד ברובע 3 וברובע 4 תל אביב, הנחשבים לאזורי ביקוש. כמות היחידות שתמ"א 38 תוכל להביא לאזורים אלו, לא תצליח להביא לוויסות בין עליית שווי הדירות לבין ההיצע הצפוי.

בעקבות הביקוש הרב של האזור, הוגשו ברובעים 3 ו-4 מאות בקשות לתמ"א 38, הכוללות פוטנציאל הוספה של עשרות אלפי דירות. לכן, על מנת לשמור על אופי השכונות ועל איכות החיים של התושבים, נוסחה 'תכנית הרובעים'.

אחת ההתנגשויות בין תמ"א 38 לתכנית הרובעים תל אביב היא דרך הגדרת היטל ההשבחה. על מנת לעודד יזמים ובעלי דירות לחזק מבנים ישנים, במסגרת תמ"א 38 קיים גם פטור מתשלום היטל השבחה על התוספת. לעומת זאת, לאחר הכניסה לתוקף של תכנית הרובעים, עיריית תל אביב צפויה לגבות היטלי השבחה מבעלי נכסים בגין ההשבחה הפוטנציאלית בערך הדירה.

יתרה מכך, דרישת התשלום צפויה להגיע גם במקרה בו בעלי הדירות לא מתכננים לבצע אי פעם תמ"א 38 בבניין. כאשר מדובר במחירים הגבוהים למ"ר בתל אביב, היטל ההשבחה לכל דירה עשוי להגיע למאות אלפי שקלים, על פי מספר הדירות בבניין ושטח התוספת הפוטנציאלי.

סיכום

לסיכום, תכנית הרובעים של תל אביב נוסחה ונועדה לקדם את ההתחדשות העירונית במרכז תל אביב, תוך שמירה על האופי האדריכלי של הבניינים, ועל איכות החיים של התושבים.

התכנית, המתמקדת ברובע 3 תל אביב וברובע 4 תל אביב, כוללת פוטנציאל של אלפי דירות נוספות באמצעות פרויקטים של תמ"א 38, כגון חיזוק ועיבוי מבנים, לצד פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש.

התכנית של רובע 3 אושרה סופית בתחילת 2018, לאחר בירור התנגדויות וערעורים, והתכנית של רובע 4 אושרה במאי 2018. עם זאת, נראה כי יישום התכנית לא יווסת את עליות המחירים בעיר, מסיבות שונות ומגוונות.

ליצירת קשר

ולקבלת ייעוץ ללא עלות שלחו לנו הודעה!

דרכי התקשרות:

נייד: 054-617-7044 054-466-1144

מייל: info@eretz-hatzvi.com

אתר: https://eretz-hatzvi.com

משרד: דיזנגוף 231, תל אביב